绿城滨江名堂给了此次选题契机，如若不是接近 20 万的单价、如若不是套均 5000 万起步的日光盘，我想咱们不会这时候看向滨江

但当咱们将视力看向这篇水光潋滟江面的时候另外的问题也出当今我脑海

你说这么的滨江段还剩些许个"绿城潮鸣东方"

上海徐汇滨江段 © 骄矜飞拍

要申报如斯弘大的命题需要咱们作念点准备

当先咱们来闭幕下"长度"，黄浦江全长 113 公里，咱们截取"南外北中"这段

"南外环 - 北中环，咫尺北中环以北滨江段有待竖立，南滨江竖立仍是插足三林段

宽度方面表面上应该狡计一线滨江地块，但上海基本将这里留给步说念、公园、商办，是以这篇说的滨江地块其实是表面上的"二线"滨江

于是很快咱们就有了上海滨江板块检修边界

波及黄浦、徐汇、浦东、杨浦的 25 个街说念

上海各区的《xx 区单位蓄意》官方文献

开动吧今天的干货之旅，去看看上海滨江段到底还剩些许契机

还剩 16% 的契机

这是凭证地块数目、而不是面积

咱们将 25 个街说念的蓄意文献找出来，从黄浦区开动逆时针挨个儿数

以黄浦为例，凭证 2022 年《黄浦区单位蓄意》他只在外滩街说念有两块住宅

红线框位置，HP172、HP174 地块是"居住功能用地"（可能包含地块）©《上海市黄浦区单位蓄意》

但可惜这两块地仍是竖立为虎丘小区、洛克外滩源

于是黄浦滨江板块上车契机，零

用这么的圭臬我去看看全市

体量大我分浦西（黄浦、徐汇）+ 浦东 + 浦西（虹口、杨浦），黄浦说完结，徐汇滨江段很长，中枢段波及滨江的板块分别是斜土路、龙华、长桥、华泾

凭证 2022 年《徐汇区单位蓄意》这 4 个街说念有 17 块涉宅地块

但唯有 2 块来自长桥街说念的涉宅存在契机

点击可放大，徐汇长桥街说念 xh297A、xh298A 含住宅组团

接着是浦东，这是滨江大户，波及滨江的街说念达到 10 个，而 10 个街说念的 61 块涉宅地块里

点击可放大，浦东滨江街说念

图片有点长，我分红两部分，浦东部分举座来说唯有 12 个地块包含所谓的契机，且多来自三林

点击可放大，三林街说念不错分为前滩、三林中环以南

临了就是浦西北上海部分，主要就是杨浦

咱们前边提到过"南外北中"，中枢段滨江向北只可算到中环

杨浦中枢滨江段波及街说念也达到 4 个，这 4 个滨江街说念里的 22 个涉宅用地里有 5 块还有竖立的空间，比浦西多、比浦东少，算上海滨江段的"中部供应商"

点击可放大

好了回到开篇问题，咱们还剩些许契机

上海波及滨江区域 4 个、波及滨江的街说念有 21 个，这其中涉宅地块 121 块，而有竖立可能的还剩 19 块，占比 16%，这亦然为什么我会说不到两成

这数字可能比咱们想象的要多，毕竟这是百年外滩的险峻

但对于宇宙各地的竖立商而言这是地皮市集的都备窄门

不外这谜底还不够准确

16% 的数字是控规图告诉咱们的，但本质情况并不完全随着控规走

于是我沿着上头说的中枢滨江段骑行了一圈，从滨江的骨头缝里再挖一挖

比如"保留地块"

在浦东金桥板块迁走沪东船坞后留住来的地块

这内部滨江段有近 15 块地是计策预留区

©《浦东新区金桥 - 外高桥单位蓄意》

而且咫尺的地块辨认还只是骨干说念辨认，二度切割可能地块更多

沪东造船坞所在的金桥板块位于中环内，板块内还有 6 号线、12 号线双轨，资源底盘决定了这里的滨江价值可能会被二次挖掘

再比如"地块转性"

世博板块跨过川杨河后不错看到这么的 4 块地

在它的南、西、西南还有对应的 3 块

控规图上它的西侧是两块住宅组团（也就是 01 部分统计的浦东上岗新村街说念两块住宅地块），东侧是两块商服地块

咱们看下上岗新村街说念的蓄意，这块地西侧沿江面全部为商服地块，耀华路以北也有三块商服地块

红色为商服地块，黄色为涉宅地块，SGa-07、SGa-04 为浦东上岗新村两块住宅用地

天然蓄意已定，但当东侧的两块如故毛地情景的商服地块会不会转性亦然让东说念主想象

从商服转住宅的例子不单是是绿城潮鸣东方如斯，再往前前滩的这两块地亦然从本来的商服地块转为当今的前滩海悦华庭、前滩江悦名庭

© 左：三林 - 前滩蓄意图，右：百度舆图

而从最新发布的城市更新文献来看，地皮转性这件事的概率会变大

©《中共中央办公厅 国务院办公厅对于持续鼓吹城市更新步履的意见 ( 2025 年 5 月 2 日 ) 》

这件事被"推动"的背后是城市蓄意和城市发展的方差弥合，比如某地商服容量仍是弥散，那接下来的商服地块还要不要接着作念商服，作念的话可能就靠近前期招商引资的艰巨以及后期高空置率的风险

是以 16% 之上还有些想象空间

不外总的来看契机如故少的，总体来看不到两成的契机，后续可能拼凑撑上两成，不成更多了

无谓置疑上海滨江是宇宙房企的绝佳契机，但亦然近乎绝迹的契机

是以地都哪去了

亦然此次骑行让我更深远贯穿什么叫上海滨江

三十年前上海陆家嘴住户举家搬迁开启了扯旗放炮的浦东大竖立

浦东大竖立就是上海以黄浦江为中轴进行城市二次竖立的国度级计策，此 30 年上海的地段价值也因为那条滨江不竭重塑

而城市二次竖立这是真的真义上海外化大都市的城市竖立，这么的竖立自带两个标签：格调上的分享、功能上的产业 + 生态，换句话讲

它从一开动就莫得为竖立商准备些许契机

骑行的 239 分钟里我看到最多的是徐汇滨江沿岸的营业 + 艺展

沿着龙腾大路一齐向南，西岸油罐艺术中心、西岸好意思术馆、龙好意思术馆、西岸传媒港

上海滨江徐汇滨江段

路边的艺术雕琢、建筑立面上的艺术画作、个性化的街区营业、绿化里的露营神色，统共潮水艺术元素瞬息具象

三林滨江还处于竖立芒种阶段，滨江的路还得绕行好大一圈

然而到了世博公园段，你很难想象上海内环边上的滨江段果然是如斯水好意思草肥的地点

从公园还能远遥看看远方的陆家嘴三件套，你会看到上海对生态的惊东说念主保留，哪怕是滨江段、即使是滨江段、最佳是滨江段

上海滨江世博公园段

一齐向北你会在后滩的位置看到多数天然是住宅，但都留给租出的地块

北部已有的两处城方租出名堂，即即是寸土寸金的滨江段依然给租出保留了地皮

上海滨江上岗新村街说念段（世博）

讲真话本色上你会看到滨江段在上海城市蓄意层面的终极要义

属于统共东说念主

是以回止境再去看前边的窄门，这门似乎窄的多了几分理所天然

面对这么的滨江，竖立商除了抓上车契机外还能作念什么

地块本人就决定了赢面，上车滨江而且是上海滨江这本人就是躺赢

但除此以外呢

这亦然这两年滨江居品提供的另一类想考

就是当统共东说念主都在 all in 地段价值的时候，有部分东说念主站到了对面的居品力这件事

受益于中介和雇主的"压榨"哈哈哈，我平时会跑两类盘，平时踩盘新盘、周六日踩盘相比有口碑的二手

这两年滨江盘变多，是以就造成了踩完新盘又去看看相近二手

如若有跟我相通轨迹的买房主说念主一定会贯穿我接下来要说的

就是两代居品力的死力于

二十年前是上一轮滨江竖立爆发期，当今咱们熟知的滨江班师门、仁恒滨江园、广宽金磐花坛、世茂滨江花坛

这些名堂地段极致、居品力亦然都备的上乘、园林景不雅领略所配套亦然挖空腹想，世茂滨江花坛甚而将绿化率作念到＞50%、仁恒滨江园的会所到当今依然很好用

但如若你去看过这两年的滨江居品你会看到居品力统共往上跳了跳

比如出现文化记号这件事

绿发浦江园执在手里的地段资源是可不雅的，黄浦本地 + 滨江

但名堂话语上他的第一个亮点是自带上海历史的商会会馆的修建保护，何况通过设计将城市历史和名堂作念了交融

典型的文化型地产东说念主想维，带来的就是新一代滨江居品力基础上的城市东说念主文项探求签，唯一无二

再来你会发现空间更为走向纵向立体

这就要发轫提到的绿城潮鸣东方，非一线滨江地块，0.5 个小探求起步，果然卖成了一个日光盘，是以听到那句上海最佳卖的如故 5000 万以上的屋子，好气又可笑

日光背后环球都深信绿城品牌，而品牌背后更本质的就是居品力

6 米挑空的同期还向下深挖 6 米，纵向空间给到立体绿化

空中泳池、无缝衔尾的空中廊桥，又丰富了一遍立体空间，这么的居品力放在当今的滨江二手市集里是降维存在，主打的不是滨江景不雅，而是滨江生涯

陆家嘴北滨江的太古源源邸更夸张，热烈提议滨江名堂竖立的小伙伴不错把这个名堂行为念教科书保藏起来

楼栋举高三层，完成架空层打造的同期让每层都能不雅江

眼花头晕的空中走廊让名堂和滨江紧紧滋长在统共

是以你说他们卖的火单纯因为新么、大约地段好？不尽然

甚而像绿城名堂还不是真的真义的一线滨江

恒久深信钱是智谋的，这些名堂热卖的背后是竖立商对于生涯场景钻研的表彰

当这么的勤勉成片的出当今滨江名堂上的时候，你会发现滨江段的竖立其实仍是插足另一个阶段

如若说上一代滨江居品还停留在横向江景里有莫得断江这个问题

那新一代滨江居品正在纵向深挖滨江生涯价值

到底是怎么的滨江生涯才是真的真义的滨江的生涯，这问题不好申报，但我想不竭变化中的谜底才是阿谁不变的谜底

30 年前当上海尝试跨江开启新一轮城市竖立，城市中枢也从黄浦本地转动到陆家嘴滨江

这么的故事发生在好多城市

武汉的武昌滨江、二七滨江、重庆两江峯、广州的后航说念 ....

本色上都是城市借由滨江资源开启的城市二次滋长，城市中枢区从老城厢迁徙

而上海作为滨江看法之母，他的滨江段发展更为典型

也更为前驱

地段供应越来越少，但滨江居品在再竖立中开启了二次迭代，临了咱们会发现，留给竖立商的技巧如实未几了，但留给滨江生涯的想象还在无间

以上为正文，来自巧克丽丽

感谢单盘想法使命室文慧对本文蓄意内容的维持

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